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创新老旧小区整治 焕发城市无限魅力

文章作者:住建局 文章来源:原创 责任编辑:lx 更新日期:2019年03月25日 浏览次数:
  一、背景起因
  习近平总书记在中央城市工作会议上强调要“建设和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市”。云南省要紧紧围绕“美丽县城”,把集中整治和改造县城内老旧住宅区、老街区、老厂区、出租车和棚户区、推进老旧小区实施物业化管理、推进老旧小区电梯改造,改善老旧小区居民生活环境作为全面提升城市品质和居住幸福感的重要抓手,要加快推进老旧小区整治改造,“补齐短板,跟紧步伐”,不断提升城市品质和居民幸福感。
  二、基本情况
  老旧小区大多建于上世纪70-80年代,因建成年代久远,当时建筑工艺水平所限,小区总体环境较差,楼院公共设施老化破损,院内乱搭乱建及楼道内乱堆乱放现象比较严重,煤屋老旧、损坏严重,公共部位门窗破损,普遍存在楼院地面破损、地下管网老化,基础设施陈旧,楼院内违章乱建等问题,楼院整体生活环境脏乱差,小区基本上是一个无人管理的状态,居民意见很大;老旧小区中多数房屋出租导致的“人乱”、“车乱”、“线乱”等情况,是老旧小区居民的痛点。
  三、难点堵点问题
  1、拆违难度大是阻碍小区改造的主要因素。由于触及到自身利益,部分居民不支持不配合拆违工作。有些居民不允许垃圾箱、下水道检查井安置在离自家近的地方,小区业主种的菜园不愿除掉,更不让工作人员拆掉自己搭建的违章建筑;绿化带变成了私人菜地、杂草丛生,小区内随处可见生活垃圾,车辆乱停现象严重,给居民的正常生活带来极大的不便。居民“花钱买服务”的意识淡薄,部分居民拒不缴纳物业费,小区基本上是一个无人管理的状态。
  2、旧房改造是否存在安全隐患  
  首先,房屋结构太过复杂,有的居民楼成套房与非成套房混合,有的楼上有7户楼下只有5户,无法统一改造,还有的楼下是木质结构,楼上却是砖混结构,设计过程全然不同。此外,沿街住宅还存在底楼门面房和违建混杂,户型结构不统一、原始图纸缺失的情况屡见不鲜,为方案设计和实际施工造成不小困难。
其次,改造方案受限很大。由于改造方案要考虑符合规划的楼宇间距、红线等要求,因此即使设计时动足脑筋,还是会或多或少造成居民得益率不均衡。因此改造难度非常大,造成得益率不均衡,最多的增加房屋面积与最少的相差5平方米。
  3、居民情况错综复杂。有些小区以自住的独居老人居多,经不起折腾;有些小区住户多为承租户,承租的很难与出租户主直接面对面沟通;家庭内部有矛盾的,在这一时期集中爆发;违法搭建被强行拆除、门面房被街道封门的;生活困难急需解决的,借机发泄激愤情绪的全部涌现。
  4、三乱”问题严重  
  老旧小区中多数房屋出租导致的“人乱”、“车乱”、“线乱”等情况,是老旧小区的痛点。
  5、历史遗留问题
  由于受历史条件和客观条件的限制,小区停车难、充电难、出行难、供排水难、水电线路等问题是改造的难点。
  三、主要创新做法
  (一)整治前,对照先进楼院综合整治的标准,邀请专业公司从民生修缮、环境提升、功能完善、绿化亮化等入手确定整体设计方案。结合海绵城市试点,打造绿色社区,在整治过程中,根据区域试点,采取“基础+节能”模式,在完善基础设施功能的前提下,对符合条件的老旧小区,积极进行节水节能和环保改造,收集居民意见建议,选择合理化建议在施工过程中采纳使用,最终确定改造方案。
  (二)坚持因地制宜、适地适绿、提升品质、经济实用的原则,进行老旧小区裸露土地绿化和整治工作,加强裸土绿色种植,不断完善院落绿化,使小区空气质量更加净化,人居环境明显优化。在整治过程中,集中力量先对小区进行拆违添绿、垃圾清运、地面硬化、楼院粉刷等综合整治;切实解决老旧小区基础配套设施,重点进行雨污管网、房屋修缮、绿化清理补植、电子监控建设;将小区原有的照明改为太阳能照明,适时开展“适当化”和“节能化”改造,着力破解难点,提升环境品质。
  (三)坚持“留住根本、改造所需、发扬特色”,加强生态文化和特色小区风貌保护,因地制宜,安装庭院景灯,悬挂“道德风尚”文明标牌,打造文化长廊,并利用粉刷的挡墙和立面,制作核心价值观、四德建设等精神文明主题墙。通过整治,恢复了“文化印象”,点亮了“人文景观”,使脏乱差的老旧小区“跃升”为颇具“独具魅力”的特色小区。
  (四)加强聚点扩面,打造美丽社区。根据整治小区“布局零散”的特点,不断创新整治工作观念,调整完善整治空间布局,积极满足群众的多元改造诉求,制定了“聚点扩面、组团提升”的总体思路,统筹盘点辖区楼院底数,再具体制定方案环节,坚持精心设计,以往年精品景观工程等亮点区位为中心点,向四周辐射展开,对周边老旧楼院实施整体综合整治,不断完善基础配套设施,促使老旧小区整治“景+居”的交相呼应,实现片区宜居环境的整体跃升,确保了楼院整治区域的功能性、宜居度和画面感全面升级,带动街道辖区环境卫生面貌实现整体跃升。
  (五)注重后续管理,打造人文社区。按照“以人民为中心”的要求,在老旧小区整治中实施物业化、自治化、居民监督等规范化管理。一是选聘物业企业管理。完善各项管理制度和管理规定,管理人员和服务人员规范制服,设立立岗、巡岗、监控岗,明确岗位职责,完善属地化监管机制,充分发挥居委会、业委会自治作用,通过业主大会规范征求业主意见,指导业主大会依法成立,按程序选聘物业企业,让业主参与管理;二是志愿者参与监督管理。充分发动党员志愿者和楼组长参与管理工作,督促管理员每天有重点地对改造楼院进行不间断巡查,确保问题一经发现立即处理,督促物业公司及时整改,有效的促进整治后老旧小区的管理。
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